Dans le code de la construction et de l’habitation, un chapitre dédié au régime juridique de la déclaration préalable et un autre chapitre sur l’autorisation préalable de mise en location, ont été insérés par le législateur et le pouvoir règlementaire, afin de lutter contre l’habitat indigne.

Ces dispositifs inédits pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, sont issus de la loi ALUR.

L’autorité compétente en matière d’habitat, usuellement la commune, est autorisée par cette loi, à instaurer des zones obligeant les propriétaires bailleurs à obtenir une déclaration ou une autorisation préalable de mise en location.

Il convient de distinguer les deux dispositifs qui ont été appelés « permis de louer » :

• un régime de déclaration préalable ;
• un régime d’autorisation préalable.

Par l’intermédiaire d’une délibération de l’organe délibérant, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents en matière d’habitat, ou les communes qui doivent faire face aux problématiques d’habitat indigne, dégradé ou aux marchands de sommeil, peuvent délimiter les zones où les locations devront être soumises à déclaration de mise en location ou à autorisation préalable.

Cette délibération devra délimiter les zones où les biens immobiliers devront faire l’objet d’une déclaration de mise en location afin de lutter contre l’habitat insalubre.

La Métropole Aix Marseille Provence a mis en place, depuis le 21/12/2018, une stratégie territoriale durable et intégrée de lutte contre l’habitat indigne au cœur du projet de renouvellement urbain et de l’intervention sur l’habitat privé, compte tenu de la forte proportion de logements potentiellement indignes, soit 60.000 dont 40.000 à Marseille (en 2017), et qui se traduit par le « permis de louer ».

Pour les locataires, le permis de louer est une garantie solide du bon état du logement et de l’immeuble.

Quant aux propriétaires, ils bénéficient d’un accompagnement dans la mise en conformité de leur logement à travers les recommandations sur la nature des travaux et des aménagements à effectuer, en cas de refus d’autorisation préalable.

Le Conseil de la Métropole dans sa délibération du 13/12/2018, a mis en place un périmètre d’expérimentation du permis de louer sur le Quartier Noailles qui entrera en vigueur en octobre 2019, couvert par le projet d’Opération d’Amélioration de l’Habitat Marseille Centre.

Cette zone a été choisie pour tenir compte de la proportion significative de logements potentiellement indignes, du taux importants de propriétaires bailleurs privés (80 %), et des copropriétés en difficulté.

Les logements mis en location ou faisant l’objet d’une nouvelle mise en location « meublés » ou « non meublés », à titre de résidence principale, sont concernés par le dispositif permis de louer.

Les logements, en cas de reconduction tacite et à l’identique de contrats de location, de renouvellement de contrats de location (nouveau contrat), d’avenants aux contrats de location, de locations non soumises à la loi du 06/07/1989 (locations touristiques / baux commerciaux), de logements sociaux, de logements bénéficiant d’une convention avec l’Etat, sont exclus du dispositif permis de louer.